Breng een groep specialisten in winkelvastgoed bij elkaar rond een lichte lunch in de lokalen van RetailDetail, en een verrijkend debat over alle aspecten van hun vakgebied is het resultaat: “We moeten beter naar elkaar luisteren en transparant onderhandelen…”
Correctietechnieken
Een opener: eindelijk beginnen de huurprijzen te dalen… “Dat klopt,” bevestigt Evelien Van Hoecke, head of retail Belgium bij JLL, “maar ze waren dan ook historisch hoog, zowel in de hoofdwinkelstraten van de big six als in secundaire straten van kleinere steden. Huurprijscorrecties naar een realistischer niveau waren zeker aan de orde. Al mogen we ook niet veralgemenen: zeker op toplocaties moet je het echt wel pand per pand bekijken.”
Vooral de grotere oppervlaktes lijden onder de prijsdruk. “De vraag naar supergrote locaties is dan ook eerder beperkt,” argumenteert Ann Hayen, zaakvoerder van Hayen-Paris. “De trend is al langer aan de gang, maar een en ander wordt nu openlijker erkend. Je moet wel het totaalplaatje bekijken: bij hogere basishuren worden steeds meer compenserende nieuwe technieken toegepast, zoals allerlei soorten van kortingen, aangepaste huurperiodes en dergelijke.”
Guy Rietens, partner bij Cushman & Wakefield, gaat mee in de redenering: “Panden van 150 à 250 m² verhuren gaat vlot, want je hebt altijd genoeg kandidaten (concurrenten), zodat de gevraagde huurprijzen vaak gehaald worden. Voor panden van 500 à 2500 m² is de vraag beduidend lager dan het aanbod, zodat de eigenaars sneller geneigd zijn om een huurprijscorrectie door te voeren. In de echt grote oppervlaktes heb je overigens maar een beperkt aantal – vooral buitenlandse – spelers.”
Heronderhandelen
Je kunt de eigenaars natuurlijk niet dwingen tot heronderhandelen. “De wetten van vraag en aanbod spelen sowieso”, oordeelt Luc Plasman, algemeen directeur van de BLSC, “en toch kan ik me niet van de indruk ontdoen dat bepaalde (vooral grotere buitenlandse) spelers de situatie gebruiken om huurverlagingen te realiseren, ook als die businessgewijs niet per se noodzakelijk zijn voor de rentabiliteit van de specifieke winkel in kwestie.”
Marie-Rose Van Hoof, vastgoedmanager bij Veritas, onderstreept vooral dat de eigenaars een onderbouwde argumentatie verwachten: “Als je gaat heronderhandelen, kun je niet zomaar wat druk zetten, je moet trends en ontwikkelingen echt wel kunnen staven met cijfers over omzet en trafieken. Wat eigenaars veelal te weinig beseffen, is dat we als retailer tegenwoordig ook stevig moeten investeren in een webshop, marketing, personeelsopleidingen en zo meer…”
Passantenstromen
De marges van de retailers staan onder druk, ook in winkels die het goed doen. Huurprijzen zijn een onderdeel van een totaalpakket aan kostenverhogingen, waarmee bedrijven kampen. De ene retailer kan de huurdruk wellicht beter aan dan de andere, maar ze krijgen allemaal af te rekenen met een schrijnende terugloop in de trafiek, ook al gaat het gemiddelde ticket dan wel enigszins omhoog. Alle segmenten voelen de druk.
“Elke retailer moet kritisch naar zijn hele winkelportefeuille kijken om die te optimaliseren”, betoogt vastgoedmanager Kathleen Maas van Bestseller. “Niet-rendabele locaties hebben we enkele jaren geleden gewoonweg gesloten, als we er in de onderhandelingen niet uit geraakten. Waar zich groeiopportuniteiten voordoen, zullen we ook niet zomaar tekenen, omdat de locatie aantrekkelijk is; we zullen wel fors onderhandelen om optimale condities te creëren. Dat is de realiteit van vandaag.”
Luisterbereidheid
Volgens Joke Plasman, property manager bij Retail Concepts, moeten we relatie tussen huurders en eigenaars van winkelvastgoed meer als een partnerschap bekijken. “Daar zijn we nog lang niet hoor, maar daar moet het wel naartoe. We moeten beter naar elkaar luisteren, onderbouwd en transparant onderhandelen, en samen investeren. Als er zich problemen met een pand voordoen, moeten we die gezamenlijk proberen op te lossen en daarbij moeten we inventief te werk gaan.”
Soms lijken eigenaars en makelaars zich onvoldoende rekenschap te geven van hoe veel werk het voor een retailer is om een leefbare omzet te halen, zo vernemen we. Bepaalde concepten werken ook niet zomaar overal even goed, en succes op één plaats – of het ontbreken ervan elders – kan het beeld vertekenen. Huur en personeel zijn sowieso de kostenposten bij uitstek voor retailers, en dus rekenen zij op enig begrip voor de druk die van de huurprijs uitgaat.
Mobiliteitsbeleid
In winkelcentra zijn de ontwikkelingen net iets minder drastisch dan in de centrumsteden: de bezoekersaantallen dalen er niet echt en de bezettingsgraden zijn hoog. “Het speelt een grote rol of parkeren gratis is of niet,” zegt Hans Van Laer, head of marketing & research bij Ceusters. “Dat heeft echt een enorme invloed. Als mensen voor de parking moeten betalen, dalen de cijfers meteen dramatisch, soms zelfs met tien tot twaalf percent en meer.”
Managing partner Jan Boots van CityD ondersteunt dat argument met het voorbeeld van Shopping 1 in Genk. “Toen daar de parking gratis werd gemaakt, was de impact meteen zichtbaar. Het heeft gewerkt, want de aantrekkelijkheid is in gunstige zin gekanteld. Of het ook invloed heeft op de transacties, is uiteraard iets anders. Een en ander moet trouwens kaderen in een globaal mobiliteitsbeleid van de stad of gemeente in kwestie.”
Expansiekansen
Marketing voor een stadscentrum of een overdekt winkelcentrum is tegenwoordig veel meer dan enkel shopping promoten. De redenen waarom mensen winkelcentra bezoeken, veranderen: ze gaan iets eten, entertainen de kinderen, zoeken ontspanning… Dat is voelbaar voor de retailers. Zien onze gesprekspartners nog wel expansiemogelijkheden? Is er niet al een overaanbod, zowel in de binnensteden als in de periferie?
“Voor buitenstedelijke winkelcentra ligt het moeilijker,” veronderstelt Van Laer, “maar binnenstedelijk kan het wel. Kijk maar naar Rive Gauche in Charleroi.” Van Hoecke volgt hem daarin niet helemaal: “Volgens Europese cijfers moet er theoretisch nog plaats zijn voor winkelcentra in België, maar de realiteit is anders: we moeten wel alle vierkante meters tellen, niet alleen de winkelcentra en de periferie, maar ook stadscentra en dorpskernen. De nieuwe winkelcentra in aanbouw raken vandaag moeilijker ingevuld.”
Herontwikkeling
Voor Van Hoof ligt het genuanceerd: “De consument is de eenheidsworst een beetje beu, hij wil variatie. De oplossing is een interessante mix en aangepaste huurprijzen per segment, waarbij zowel oppervlakte als activiteit een rol spelen… Niet alle nieuwe openingen zijn zonder meer een succesverhaal. Soms moet je als retailer al eens resoluut ‘neen’ durven te zeggen tegen een bepaalde locatie.”
Mogelijke saturatie in aantallen vierkante meters is één ding, maar Luc Plasman beklemtoont dat vernieuwing broodnodig is. “Stilstand in een markt is nooit goed. Uiteraard zijn renovatie, uitbreiding of herontwikkeling het meest voor de hand liggend, maar er moet ook plaats zijn voor compleet nieuwe verhalen. België en Luxemburg moeten mee blijven evolueren met wat er in de wereld van de winkelcentra gebeurt.”
Centrum vs. periferie
Veelal doet de perifere handel het goed. Kleinere provinciesteden moeten wel uitkijken, vindt Boots: “In de ruimere omgeving van Oudenaarde is er 80.000 m² winkeloppervlakte bijgekomen (+30%) voor een bevolkingsgroei in hetzelfde verzorgingsgebied van amper 7%. Dan ontstaat een probleem in de balans van vraag en aanbod, zeker als je met veel oude kleine panden zit, die niet meer aan de noden van de tijd zijn aangepast.”
Hebben steden als Oudenaarde of Tongeren nog wel een functie als handelsstad, vraagt Joke Plasman zich luidop af. “Voor proximiteit en service kan ik dat volgen, maar de consument verkiest de periferie en winkelcentra om comfortabel te winkelen, en de grote stadscentra omwille van hun diversiteit en sfeer.” Kleinere steden zullen hun kernwinkelgebied moeten beperken en herdefiniëren, en desnoods functies en bestemmingen van panden transformeren.
Ondernemerschap
Toch zien onze gesprekspartners niet graag dat men de periferie als boeman voorstelt. ‘Dé’ consument is gediversifieerd, en de handel moet hem volgen waar hij gaat. Is dat voor mode meer in retailparken dan in kleinere centrumsteden, dan is dat maar zo. Ook de politiek moet in het verhaal meegaan en steden moeten samen met de handel op zoek gaan naar synergie in het aantrekken van doelgroepen. Niet elke stad is een mini-Brugge…
Eline Dhaenens, senior accountmanager retail bij CBRE, gooit de horizon breder open: “Het is erg belangrijk om ondernemerschap te stimuleren en starters te begeleiden. Wie als zelfstandige risico’s wil nemen, bijvoorbeeld bij een carrièreswitch, verdient dat.” Steden als Mechelen, Kortrijk of Mortsel spelen daar actief op in. Ook gevestigde retailers zijn vragende partij inzake stedelijke subsidies voor starters en renovaties, want die helpen de bezoekersaantallen opkrikken en gezelligheid creëren.
Stedenbouwkunde
Wellicht zijn de binnenstedelijke en de perifere handel gewoon complementair, inspelend op verschillende shoppergewoonten. Moet de overheid daar wel sturend in optreden? Behoort branchemix wel een criterium te zijn voor stedenbouwkundige sturing? Welke retailer behoort trouwens tot welk segment, nu blurring opgang maakt? Moet niet de consument de evoluties bepalen, waarna de retail inspeelt op het klantengedrag?
“Perifere retailparken krijgen steeds meer de functie die de marktplaatsen vroeger hadden,” meent Hayen. “Ze zijn bovendien gemakkelijk bereikbaar en beleverbaar. Voor elke functie is er wel een publiek. Winkels in stedelijke centra moeten hun rol herdefiniëren.” Niet het beleid moet bepalen welke kant het opgaat, maar de consument moet krijgen wat hij wil. Die dynamiek moet zijn vrije ontwikkeling kunnen kennen, horen we.
Aanpassingsvermogen
Nieuwe ontwikkelingen tegengaan lost meestal weinig op. Wat je wel kunt doen, is kijken wat het profiel en het motief van bezoekers en klanten is, en het aanbod daarop afstemmen. “De hoofdfunctie van een stadsbezoek is niet meer per se shoppen”, observeert Van Hoecke. “Zoals in het online leven begint alles meer door elkaar te lopen, waardoor de rol van steden verandert. Ze moeten zich aan de trend van de tijd aanpassen.”
Dhaenens vult aan: “Steeds meer jongeren groeien op die niets anders gekend hebben dan het digitale tijdperk. Als ze iets niet vinden in een fysieke winkel, zoeken ze het wel op het internet, en als ze het daar ook niet vinden, surfen of zappen ze gewoon weg. Zo werkt het nu eenmaal.” Daarin meegaan vraagt een turn-over van de retailers en hun personeel, maar er is eenvoudig geen weg langs, zo veel is duidelijk.
De olifant in de kamer
Ook voor Maas is het duidelijk: “De jongeren van vandaag geven minder geld uit aan shoppen dan aan fitness, gadgets, festivals, Spotify, Netflix… Als ze buitenkomen, is het om elkaar te ontmoeten, samen iets te eten of te drinken, zich samen te ontspannen, maar niet per se om te shoppen.” Een en ander kan niet anders dan een impact hebben op wat je als stad te bieden hebt, en hoe je de link met de online wereld legt.
“Is de olifant in de kamer tot nu toe dan de impact van e-commerce?” Onze moderator haalt het onderste uit de kan. Het vergt immers extra investeringen in technologie en personeel om een omnichannelbenadering te realiseren, net nu de trafiek in de fysieke winkel afneemt. “En dan schermen veel webshops nog met gratis retours ook”, bespiegelt Rietens, “al zien we dat ‘gratis’ wel stilaan ter discussie staan en teruglopen.”
Omnichannelbenadering
Volgens Joke Plasman is het een en/en-verhaal. “Je moet de consument 24 uur op 24 volgen en er voor hem zijn. Dat is de essentie van omnichannel. Eén persoon op de drie die online iets bestelt, haalt dat zelf in een fysiek winkelpunt op. Dat is een mooie opportuniteit voor een klantencontact! Misschien is het wel een klant die je vroeger nooit gehad zou hebben.” Die werkelijkheid kunnen en moeten steden faciliteren.
Hayen wordt een beetje filosofisch: “Als de consument zijn gedrag wijzigt en retailers maken keuzes in functie daarvan, bijvoorbeeld door alleen shops in grote hoofdsteden open te doen, is dat dan door e-commerce geïnduceerd? Er zijn ook andere elementen: de consument besteedt zijn geld bewuster, hij reist meer, bezoekt gespecialiseerde websites…” Over wat de ecologische voetafdruk van een en ander is, hebben we het bij een andere gelegenheid…
