U heeft reeds jarenlange ervaring in retailvastgoed. Hoe ziet u de situatie op de vastgoedmarkt evolueren?
B.T.: “Wat vandaag vooral belangrijk is, is een onderscheid te maken tussen de interne en de externe factoren die de retail beïnvloeden. Er is het algemeen economisch klimaat waar we niet omheen kunnen en het voor de tweede maal uitblijven van een echte winter. De omzet van vooral kledingwinkels heeft daaronder te lijden, wat op zijn beurt gevolgen heeft voor de toekomstperspectieven en de groeiplannen van de ketens.
Uiteraard heeft dat ook effect op het winkelvastgoed, al blijkt het consumentenvertrouwen zo onderhand terug te komen en stellen we vast dat de vastgoedmarkt al bij al vrij stabiel is gebleven over de afgelopen jaren heen.
Dat zijn echter externe factoren die niemand in de hand heeft; ondertussen zijn er ook erg belangrijke interne verschuivingen aan de gang, zoals de rol van e-commerce, waarvan de impact steeds duidelijker wordt. Daarom zoeken retailers zekerheid via winkels op AAA-locaties. Dat worden echte marketingtools: de winkel wordt het uiterlijke, fysieke aspect van de ‘brand experience’.
Ik ben er dus wel van overtuigd dat de ‘bricks’ blijven bestaan: de consument zoekt in de winkels de beleving die hij sowieso online mist. Het is een en-en-verhaal geworden, geen kwestie van kiezen, maar cruciaal is dan wel die belevenis. Daar hebben we dan ook heel bewust rekening mee gehouden in de conceptie van Uplace Brussels.”
Het huidige beleid is sterk gericht op kernversterking. Begrijpt u dat organisaties als Unizo en Comeos zich tegen nieuwe buitenstedelijke projecten kanten?
B.T.: “Retailers zoeken steeds aanvullende markten. Dat brengt ze in een wisselende beweging van de binnen- naar de buitenstad, of omgekeerd. Er zijn voorbeelden genoeg van retailers die op deze manier gaan differentiëren binnen hun portefeuille van winkels. De kannibalisatie tussen beide is gering: ondertussen is voldoende aangetoond dat het om een ander type klant gaat en dat de wisselwerking zelfs noodzakelijk is voor een gezond retailbeleid.
Wel zijn er tendenzen zichtbaar: als de ene infrastructuur achterblijft, neemt de ander even het voortouw, wat de eerste tot innovatie aanzet. Nu zitten we weer in een beweging richting het stimuleren van de binnensteden, dat klopt. De belangenverenigingen kanten zich daarbij tegen alles wat buitenstedelijk is, terwijl het eigenlijk beter zou zijn om te focussen op de voordelen van elk type retail.
Steden bieden een veel gedifferentieerder aanbod aan retail, ontspanning en eten en drinken dan wat vandaag bestaat bij traditionele baanwinkels in perifeer winkelgebied. Op één bestemming ziet de klant zo een heel pallet aan behoeften vervuld. Het is deze combinatie en die veelheid aan ‘triggers’ die hen het gevoel van ‘fun shopping’ kan bezorgen, en dat is een gevoel dat middels een gestructureerde aanpak en mix enkel maar kan versterkt worden.
De lokale middenstand moet daarom gaan voor innovaties en specialisatie en moet zijn krachten en concurrentiële voordelen benutten. Nu vertrekt men vanuit angst, maar dat is een slechte raadgever. Durf je eigen concept in vraag stellen, durf je concept heruitvinden, zoek de meerwaarde van grote projecten voor je eigen business en capteer de flux van klanten richting jouw activiteit!
Uplace wil overigens zelf ook een katalysator zijn voor de hele regio: wij dragen 1,1 miljoen euro bij aan kernversterking voor de steden Vilvoorde en Machelen, omdat we ervan uitgaan dat Uplace Brussels en de stadskernen twee verschillende, complementaire producten zijn.”
De toekomst van fysieke retail zou volgens veel experten in ‘beleving’ liggen. Is dit entertainmentaspect volgens u noodzakelijk voor het voortbestaan van offline retail?
B.T.: “Met Uplace spreken wij al sinds 2008 over ‘experience’, we waren één van de eersten om dat woord in de mond te nemen. We deden dat met name in het boek “Experience shopping”, waarin we onderzochten waar de consument nu eigenlijk nood aan heeft.
Zo bleek dat men niet langer op zoek is naar louter materiele luxe, maar dat het voor hen draait rond beleving en een aangename tijdsbesteding. Tijd is kostbaar voor consumenten: ze hebben steeds minder vrije tijd en zoeken dus een plek om hun tijd zo fijn en efficiënt mogelijk door te brengen.
Shoppen is hierbij een deel van de vrijetijdsbesteding geworden en geen louter functionele bedrijvigheid. Om die reden staat voor ons ook niet per se de ‘sales productivity’ voorop als maatstaf ten opzichte van onze retailhuurders, als wel de ‘sales pleasure’.
Uplace wil ook een ‘all-in-one experience’ bieden: een omgeving waar alle functionaliteiten verzameld worden. We geven consumenten dus een juiste mix van retailers, maar ook kantoren, een theater, een bioscoop en zelfs een curator die dagelijks aangepaste en op het publiek afgestemde evenementen organiseert. ‘Experience’ zit in alles wat we doen.
Want waar gaat het meestal mis voor consumenten? Als ze aan bepaalde behoeften op een locatie niet kunnen voldoen. Als ze bijvoorbeeld gaan winkelen, maar ze er niet naar wens kunnen eten of niet ineens hun boodschappen voor de volgende dag kunnen doen, dan ben je ze kwijt.”
In en rond Brussel staan nu Uplace, Neo én Docks Bruxsel op stapel. Is er plaats voor alle drie die projecten? Vreest u niet voor een teveel aan vierkante meters?
B.T.: “In de Brusselse noordrand is er een schrijnend gebrek aan kwalitatieve shoppinginfrastructuur. Uit een externe berekening blijkt dat er nog een markt is voor 200.000 m²winkeloppervlakte. En dat klopt, maar dan moet er wel differentiatie zijn. Het verschil moet gemaakt worden op het vlak van geografische spreiding, maar ook van verzorgingsgebied, aanbod en doelgroepen.
Over Neo is op dit moment nog maar heel weinig geweten. Het is nog een groeiend concept, terwijl wij al alle benodigde vergunningen op zak hebben. Om het met een actueel beeld te schetsen: zij lopen meer dan één Olympische Spelen achter op Uplace.
Docks Bruxsel biedt dan weer een heel ander product dan wij, met een andere ‘scope’ omwille van de locatie, de positionering, de schaalgrootte en de socio-economische parameters. Bovendien is het verzorgingsgebied van Uplace Brussels als ‘experience center’ veel groter dan dat van traditionele winkelcentra. Uit de onderzoeken die we hebben gevoerd werd duidelijk dat ons project klanten uit het hele land zal aantrekken en zelfs uit het buitenland.”
Wat zijn de beoogde types consumenten – en dus ook retailers – van Uplace? En hoe staat het met de bezettingsgraad op dit moment?
B.T.: “Binnen de ontwikkeling van Uplace Brussels staat de consument centraal. Ons concept mikt op de hele familie, mensen komende van overal en van alle leeftijden. Het gaat dus om een brede mix van diverse voorkeuren en behoeften. Wij spelen hierop in middels aangepaste ‘leisure’ en retail, gaande van ‘mass market’-retailers tot ‘premium brands’.
Dankzij onze voldoende grote oppervlakte, kunnen wij verschillende omgevingen creëren voor al deze segmenten, die intuïtief zijn opgedeeld en vloeiend in elkaar overlopen. Zo kan iedere klant zijn eigen parcours op een logische en gestructureerde manier uitstippelen binnen het project.
Op Mapic afgelopen november konden we al aankondigen dat meer dan 40% van de beschikbare retailruimte verhuurd is. De succesvolle commercialisering sterkt ons in ons geloof dat retailers het belang van beleving snappen: het is het bewijs dat het concept van Uplace wordt gesmaakt en begrepen.
Concreet richten we voor 2014 onze pijlen op het aantrekken van bijkomende internationale retailers die in lijn liggen met het ‘Uplace Experience Concept’. Voor de andere functies binnen het project – zoals onder meer het hotel, het theater, de cinema en de ‘family zone’ – zitten we op dit moment met een shortlist van spelers aan tafel en zitten we dus in de finale selectiefase.”
Bram Thomas is key-note spreker op het RetailDetail Real Estate Congress op 20 maart, net zoals professor Cor Molenaar en Jan De Nys (Retail Estates). Klik hier voor meer inlichtingen en inschrijvingen.
