De Belgische wet op de handelshuurcontracten voorziet in een driejarige huurprijsherziening. Deze procedure wordt weinig gebruikt, maar mogelijk brengt de coronacrisis daar verandering in.
Naar de vrederechter
Gedurende de laatste 3 maanden van elke driejarige periode hebben zowel de verhuurder als de huurder het recht om zich tot de vrederechter te wenden voor een herziening van de toepasselijke huurprijs, op voorwaarde dat zij kunnen bewijzen dat de huidige normale huurwaarde van het gehuurde pand ten minste 15% hoger of lager is dan de toepasselijke contractuele huurprijs zoals bepaald in de huurovereenkomst.
Deze herzieningsprocedure is in werkelijkheid de afgelopen jaren echter weinig gebruikt geweest daar het aantonen van zogenaamde “nieuwe” omstandigheden en een afwijking van meer dan 15% relatief streng wordt beoordeeld.
In de huidige context lijkt ons een korte herinnering van de twee voornaamste toepasselijke voorwaarden geschikt.
Eerste voorwaarde: een variatie van meer dan 15%
De wet op de handelshuurovereenkomsten vereist het aantonen van een variatie van meer dan 15% tussen (i) de huidige normale huurwaarde en (ii) de toepasselijke contractuele huur.
De huidige normale huurwaarde
De normale huurwaarde heeft betrekking op de huurprijs die voor het gehuurde pand kan worden verkregen op het moment van de herziening, rekening houdend met de ligging van het pand, vraag en aanbod en de algemene economische situatie. Dit is de zogenaamde “markthuur”. In principe wordt er geen rekening gehouden met de aard van de activiteiten van de huurder of met de werkelijke rentabiliteit van zijn activiteit.
De normale actuele huurwaarde heeft betrekking op de huur die aan het einde van de driejarige periode van toepassing is. De vrederechter dient geen rekening te houden met de omstandigheden na de periode van drie jaar.
In de praktijk zal de rechter een vastgoeddeskundige aanwijzen die de marktwaarde van het onroerend goed zal bepalen, voornamelijk op basis van vergelijkingspunten in het betreffende gebied. Dit is echter ingewikkelder voor zogenaamde “monovalente” activa, d.w.z. gebouwen die voor één enkel gebruik zijn gebouwd en die alleen door middel van grote en kostbare verbouwingswerken een ander gebruik zouden kunnen krijgen. De rechter volgt doorgaans nauwgezet de mening van de deskundige op.
De toepasselijke contractuele huurprijs
De toepasselijke contractuele huurprijs heeft betrekking op de huurprijs die daadwerkelijk door de huurder wordt betaald op het moment van de herzieningsaanvraag.
Voor de beoordeling van de contractuele huur moet rekening worden gehouden met alle elementen waaruit de huurprijs bestaat, met name indexeringen, speciale kosten die door de huurder worden betaald (inclusief de onroerende voorheffing) en eventueel sleutelgeld.
Tweede voorwaarde: nieuwe omstandigheden
Er bestaat geen wettelijke definitie van “nieuwe omstandigheden”. De beoordeling hiervan door de Belgische rechtspraak is in de loop der tijden geëvolueerd tot een arrest van het Belgische Hof van Cassatie, dat van oordeel is dat nieuwe omstandigheden “objectieve omstandigheden zijn die een blijvende invloed hebben op de huurwaarde van het gebouw, maar die niet bestonden toen de huurprijs werd vastgesteld en die zich sindsdien hebben voorgedaan, zodat ze niet in aanmerking konden worden genomen bij de vaststelling van de huurprijs. De wet vereist niet dat de nieuwe omstandigheden [...] onvoorzienbaar zijn.”
Met andere woorden, een nieuwe omstandigheid wordt beschouwd als een objectieve factor die van invloed is op de huurwaarde, mits deze voldoet aan de onderstaande criteria:
-
de nieuwe omstandigheid moet buiten de controle van de partijen liggen;
-
de nieuwe omstandigheid mag niet bestaan op het moment van de vaststelling van de huurprijs; met andere woorden, de huurprijsherzieningsprocedure mag niet worden gebruikt om een gemaakte fout of een oorspronkelijk in de huurovereenkomst toegekend voordeel te corrigeren bij het sluiten ervan ;
-
de nieuwe omstandigheid moet een blijvende invloed hebben op de huurwaarde van het gehuurde pand. Volgens het Hof van Cassatie moet de nieuwe omstandigheid “van dien aard zijn dat zij de vaststelling van een nieuwe huurprijs voor de gehele duur van de volgende driejarige periode rechtvaardigt“.
Er bestaat enige rechtspraak omtrent de criteria voor de beoordeling van “nieuwe omstandigheden”, maar deze is relatief uiteenlopend en hangt van elke vrederechter en elke feitelijke situatie af.
Wat met Covid 19?
Het is natuurlijk de vraag of het ontstaan van het SARS-CoV-2-virus, dat de ziekte Covid-19 kan veroorzaken, als een nieuwe omstandigheid moet worden beschouwd. Voor zover wij weten, heeft er nog geen enkele vrederechter zich over deze vraag uitgedrukt. Het is echter waarschijnlijk dat er in de nabije toekomst aanvragen zullen worden ingediend.
Het sleutelelement zal hoogstwaarschijnlijk betrekking hebben op het aan tonen of het virus al dan niet een blijvende impact zal hebben op de huurmarktwaarde van het betrokken pand. Het debat zal zeker open zijn aangezien de meningen in dit verband sterk kunnen uiteenlopen.
Sommigen zullen aanvoeren dat deze crisis slechts tijdelijk is en dat de impact ervan beperkt blijft tot de periode van verplichte sluiting van niet-essentiële winkels waartoe de Belgische regering op 18 maart heeft besloten; vanuit dit oogpunt is het karakter van de continuïteit en de impact over een volledige driejarige periode schijnbaar afwezig.
Anderen zullen aanvoeren dat de impact effectief langdurig is en minstens drie jaren of zelfs langer merkbaar zal zijn; zij zullen aanvoeren dat de opkomst van het virus een aanzienlijke en blijvende invloed heeft gehad op de gewoonten van de consument, met name door een ongekende – en wellicht onstuitbare – impuls te geven aan de ontwikkeling van de e-handel.
Het debat zal variëren naargelang de locatie van de handelszaken in het centrum of in de buitenwijk, hun grootte en of ze al dan niet monovalent zijn.
Omtrent dit laatste punt denken we onmiddellijk aan de hotelsector. Wanneer de relatie tussen de exploitant en de eigenaar van de muren gestructureerd is in de vorm van een handelshuurovereenkomst, kan de vraag omtrent een driejarige herziening aan de orde worden gesteld. Bij de vraag of de impact al dan niet duurzaam is, zal rekening moeten worden gehouden met bijkomende factoren, zoals het toerisme en de “sluiting” van bepaalde grenzen gedurende een moeilijk te voorspellen periode.
Pierre-Axel Chabot is partner bij CMS De Backer
