Retailers en beheerders van winkelcentra zijn het al langer oneens over de manier waarop servicekosten worden aangerekend aan de huurders. Een nieuw memorandum van de beheerders bevat goede elementen, maar krijgt toch een onvoldoende van de retailsector.
BLSC stelt richtlijnen op
Servicekosten zijn de uitgaven verbonden aan het onderhoud en de exploitatie van een shoppingcenter. Ze komen bovenop de huurprijs en ze verschillen van centrum tot centrum, omdat ze bijvoorbeeld afhangen van de karakteristieken van het gebouw en van de managementstrategie van het winkelcentrum. Ze vormen al een tijdje een discussiepunt tussen beheerders en handelaars: de retailers verwachten meer transparantie en inspraak.
De BLSC, de vertegenwoordiger van de belangrijkste eigenaars, investeerders en managers van shoppingcenters in België en Luxemburg, heeft nu richtlijnen opgesteld voor servicekosten. De richtlijnen zijn niet bindend, maar de BLSC raadt z’n leden wel aan om ze toe te passen. In de meeste gevallen gebeurt dit trouwens al, volgens de organisatie.
Transparantie nastreven
Erg veel echt nieuwe elementen bevatten de richtlijnen dan ook niet, vertelt BLSC-voorzitter Luc Plasman (Wereldhave): “Het gaat om best practices. We hebben in het verleden verschillende malen overlegd met Retail Forum Belgium en met Comeos. We kennen de pijnpunten en we houden er rekening mee.”
Wat de krachtlijnen dan zijn? Het BLSC-document streeft vooral transparantie na en reikt handvatten aan om de verdeling van servicekosten en het opmaken van budgetten en offertevragen te optimaliseren. Het bevat ook enkele aanbevelingen die nog niet door elk shoppingcenter worden gevolgd. Bijvoorbeeld dat eventuele tekorten als gevolg van leegstand of van onderhandelde plafonds met bepaalde huurders, door de eigenaars moeten worden gedragen.
“We denken ook dat de fee van de beheerder best niet wordt berekend als een percentage van de lasten”, aldus nog Luc Plasman. “We pleiten eerder voor een vast bedrag of een percentage van de huur. Uiteindelijk hebben eigenaars er alle belang bij om de kosten laag te houden. Huurders kijken immers naar het totale kostenplaatje. Beide partijen hebben gelijklopende belangen.”
Gebrek aan dialoog
Wat vinden de retailers hiervan? We vroegen Comeos om een reactie. De organisatie juicht het initiatief van de BLSC toe, maar is verbaasd over het gebrek aan dialoog. “Het document is eenzijdig tot stand gekomen, hoewel we de laatste twee jaar geregeld overlegmomenten hebben gehad met de BLSC. De input van de handelaars werd onvoldoende in overweging genomen”, meent Stany Vaes, Head of Regulatory Affairs bij Comeos.
“Er staan zeker goede punten in het document, maar er ontbreken er ook. Huurders willen als klanten worden behandeld. We verwachten dat informatie proactief aan de huurders wordt bezorgd. Dat zou bijvoorbeeld kunnen via een platform waarop de handelaar kan inloggen om alle facturen en andere documenten te consulteren. Tot op vandaag kan dat enkel na afspraak, in te kijken op de hoofdzetel van de beheerder, zonder de mogelijkheid om een kopie te nemen.”
Pleidooi voor servicekostencommissie
Comeos pleit ook voor de installatie van een servicekostencommissie in grote shoppingcenters, naar Nederlands voorbeeld. In zo’n overlegorgaan zijn zowel de huurders als de eigenaar en beheerder vertegenwoordigd. “Het zou de dialoog en het wederzijds begrip verbeteren. Want vandaag zijn er veel frustraties langs beide kanten.”
Dat idee ziet Luc Plasman niet meteen zitten: “We vrezen dat huurders zich soms laten leiden door een kortetermijnvisie, en daardoor geneigd zijn om te besparen op beveiligings- of onderhoudskosten bijvoorbeeld. Per slot van rekening kunnen ze om de drie jaar vertrekken. Eigenaars kijken toch verder vooruit.”
Conclusie? Van overeenstemming tussen beide partijen is nog lang geen sprake, maar het lijkt erop dat de dialoog weer op gang komt. Op tien maart bespreekt Comeos dit thema alvast uitvoerig met de leden van de Commissie Vastgoed & Expansie. Wordt ongetwijfeld vervolgd…
