Les magasins en périphérie ont créé beaucoup d’opportunités
Après avoir travaillé pendant 18 ans dans le retail chez Mitiska, Jan De Nys est plongé depuis 12 ans dans le monde des investisseurs immobiliers chez Retail Estates. Il s’est chargé de la relance de Retail Estates qui a été créé il y a 16 ans afin de diversifier le portefeuille de Mitiska. « Cette expérience des deux côtés de la barrière me permet d’avoir une vision dynamique en matière de retail », précise le CEO.
Jan De Nys : « Ma tâche au sein de Mitiska était d’accompagner toutes les nouvelles participations dans leur expansion. Ainsi, j’ai vu grandir Brantano – à l’époque la chaîne de chaussures comptait onze magasins. J’ai également contribué au développement de Heytens, parti de trois magasins pour devenir la chaîne que l’on connaît aujourd’hui. D’autres participations ont suivi, comme Vanden Borre, AS Adventure, Fun, et bien d’autres. »
Grâce à cette expérience, De Nys a une vision claire et personnelle sur la situation actuelle au sein du marché immobilier belge. Alors qu’un grand nombre de sicafis se concentrent de plus en plus sur les commerces urbains et que les autorités mènent une politique pour renforcer les centres-villes, De Nys est convaincu de l’avenir des magasins en périphérie et des retail parks.
« Retail Estates a été développé à partir de Mitiska, spécialisé dans le retail non alimentaire de la périphérie. Aujourd’hui encore, je continue à croire fortement en ce type de magasins : de nombreuses entreprises familiales y ont saisi des opportunités qu’elles n’auraient jamais eues ailleurs et y ont trouvé le chemin vers la croissance. »
Le segment retail en mouvement
Entre-temps la situation a fort changé. Selon Jan De Nys, la donne change constamment, mais on oublie souvent que les mouvements vont dans tous les sens. « Je compare toujours le secteur du commerce avec une gigantesque tarte. Une part importante sera toujours réservée aux magasins dans les centres historiques, mais il s’agit d’une part restreinte. Notre pays ne compte qu’une poignée de grandes villes et ces centres-villes se limitent à trois rues, maximum. »
Mais une flexibilité dans tous les sens reste néanmoins cruciale pour Jan De Nys. « L’offre et la demande sont sur la voie d’un nouvel équilibre. Le marché est souvent considéré comme trop statique, mais il s’agit d’un ensemble dynamique, tant pour les retailers que pour les propriétaires et les autorités politiques. Les trois parties doivent voir les choses en face. L’image du marché immobilier ne peut être figée, malgré ce que pensent très souvent les politiciens. »
« Prenons l’exemple de Tongres. Historiquement, cette ville comptait un plus grand nombre de magasins que Hasselt et était une ville commerçante plus attrayante. Aujourd’hui, les gens préfèrent se rendre à Hasselt pour faire leur shopping. A Tongres nous avons notre pôle commercial T-Forum, situé sur la Luikersteenweg, où nous pouvons détecter les passants via leur smartphone. Nous avons constaté que 75 % des 4.000 visiteurs journaliers habitent en dehors du centre. Différentes initiatives sont en cours pour guider ces clients vers le centre. »
Le plan B est une nécessité
Selon le spécialiste en immobilier, les emplacements B sont les plus durement touchés et cette situation est irréversible. Il s’agit principalement de commerces dans les communes associées ou dans les banlieues situées le long des ceintures urbaines qui datent du dix-neuvième siècle. D’après Jan De Nys, un grand nombre de ces ceintures urbaines sont condamnées à jamais.
« Il faut admettre qu’aujourd’hui nous n’avons plus besoin d’autant de surface de vente. A Roeselare par exemple, un quartier en perdition autour de la gare, avec de nombreux magasins inoccupés, a été transformé en campus social, avec entre autres des mutualités et d’autres prestataires de services sociaux. Voilà une reconversion intelligente. »
« Il faut oser donner d’autres affectations aux commerces, pensez notamment aux services et à l’horeca. Nous louons par exemple d’anciens espaces de Carpetland à Zaventem à des prestataires de services logistiques. Toutefois nombreux sont ceux qui ne se réalisent pas qu’il est temps de penser à un « plan B ». Ainsi, à Gand, on autorise uniquement les commerces et les services dans les espaces commerciaux. Du coup, cela entraîne un taux élevé d’inoccupation avec pour conséquence une détérioration, alors la demande de logements y est énorme. »
Par contre, De Nys estime qu’aucun problème structurel d’inoccupation ne menace l’immobilier en périphérie. « L’immobilier commercial en périphérie se maintient. Le taux d’inoccupation y est peu élevé. Plus encore, les banques regroupent souvent leurs bureaux à des endroits en périphérie. Surtout lorsqu’il s’agit de gestion de fortunes, on préfère les emplacements avec possibilité de parking où on peut s’arrêter devant la porte en toute sécurité. Le soir, les villes se vident, ce qui crée un sentiment d’insécurité. »
« Stimuler l’attractivité régionale »
Le problème principal des magasins aux abords des axes routiers en Belgique se situe au niveau des instances politiques qui, en les dénigrant, ont aggravé la situation. Ils ont nié leur existence et, du coup, ils n’ont pas structuré le retail en périphérie, comme ils auraient dû le faire.
Selon De Nys, une comparaison avec la situation aux Pays-Bas est donc impossible : « La situation néerlandaise est très différente. En Hollande, on est face à une problématique financière très sérieuse. De plus, de nombreux terrains sont aux mains de l’Etat. Ainsi, des centres commerciaux et des boulevards commerciaux ont poussé comme des champignons alors que la demande était inexistante. De plus, l’offre en matière d’achats cycliques, comme les commerces de meubles ou de cuisines, s’est fort étendue. Or lorsque l’immobilier résidentiel se trouve dans une impasse, il est logique qu’il n’y ait pas de demande pour ce type de produits.
Alors, que faire ? Réfléchir à un plan B, souligne Jan De Nys. « Un plan B destiné à une multitude de secteurs, puisque les économies à faire seront bien plus importantes que celles déjà faites et nous en subirons les conséquences. Les magasins seront toujours indispensables aux endroits où il y a du pouvoir d’achat. Aux autres endroits, la conversion vers d’autres fonctions est indispensable. »
« Collaborer, tel est le message pour les retailers. « Les gens ont besoin d’endroits où ils peuvent se rendre, faites en sorte de pouvoir les leur offrir. Faites du géomarketing et travaillez sur l’attractivité régionale. Maastricht le fait parfaitement bien : ils misent sur le véritable ‘sentiment limbourgeois’ grâce à un marketing très puissant. »
Le 20 mars 2014, Jan De Nys sera un de nos orateurs lors du premier RetailDetail Real Estate Congress qui aura lieu à The Retail House à Anvers. Vous voulez participez ? Cliquez ici pour de plus amples informations et pour vous inscrire.
Traduction : Laure Jacobs
