« Un magasin sur cinq est sur le fil du rasoir »

Les magasins non essentiels du Benelux pourront bientôt rouvrir normalement, mais quelles sont leurs chances de survie ? Assisterons-nous à un champ de bataille ou à une reprise résiliente ? Locatus a calculé les risques et constate l’impact de la pandémie de coronavirus.

Profils de risque

Chaque année, l’expert en immobilier commercial Locatus calcule la probabilité de survie de plus de 140 000 magasins aux Pays-Bas et plus de 120 000 magasins en Belgique pour l’année suivante. Les enquêteurs calculent le Retail Risk Index (RRI) sur la base des évolutions des locaux commerciaux au cours des dix dernières années, auxquelles s’ajoute l’impact escompté du COVID-19. Le RRI est exprimé sur une échelle de 50 (profil de risque très faible) à 150 (profil risque très élevé) : un point de vente dont le RRI est supérieur à 120 entre dans la catégorie « risque élevé », ce qui indique une forte probabilité d’arrêt de l’activité au cours de l’année à venir.

Des résultats loin de la simple supposition : dans le groupe des magasins à risque élevé, 60 % des magasins ont effectivement interrompu leur activité dans les trois ans. Dans le groupe des magasins à risque faible, cette proportion est inférieure à 10 %.

Belgique – Pays-Bas

Aux Pays-Bas, 18 % de tous les points de vente se trouvent actuellement en zone rouge, tandis que ce pourcentage est légèrement plus élevé en Belgique, avec plus de 20 %. Cela ne signifie pas pour autant que tous ces magasins vont disparaître : chaque année, 10 % des commerçants en moyenne cessent leur activité, tandis que de nouveaux entrepreneurs rejoignent le marché, de sorte que le nombre de locaux commerciaux occupés ne diminue « que » de 0,5 à 1 %. Si moins de nouveaux entrepreneurs s’aventuraient à franchir le pas en 2021, le nombre de locaux commerciaux occupés pourrait brusquement chuter de 5 %. Dans certaines zones commerciales, ce pourcentage peut même dépasser les 10 %, avec des répercussions sur l’expérience et la viabilité.

Le Limbourg affiche le risque le plus élevé

Au cours des dernières décennies, les zones urbaines ont obtenu de meilleurs résultats que les zones provinciales au Retail Risk Index. Les provinces hollandaises du Limbourg, de la Drenthe, de Groningue et de la Zélande, ainsi que les provinces belges du Limbourg, du Hainaut, de Liège et du Luxembourg, sont à la traîne. Le vieillissement et la dépopulation sont les principales causes.

Une situation qui pourrait changer : depuis la pandémie, la nécessité d’habiter à proximité du lieu de travail se fait moindre. À terme, cela pourrait renforcer les zones commerciales en provinces, mais cette tendance est encore très récente et ne se reflète pas dans les chiffres actuels.

Provinces présentant le profil de risque le plus élevé (RRI > 120)

Opportunités pour les plus petites zones commerciales

Il y a peu, les grands centres-villes étaient encore les plus attrayants pour les acheteurs. Aujourd’hui, un changement semble être en marche : avec le coronavirus, les consommateurs achètent plus souvent près de chez eux et en ligne. Le Retail Risk Index estime que les grandes zones commerciales seront de plus en plus sous pression en 2021. En revanche, les petites zones commerciales répondant à des besoins quotidiens ne devraient être que peu affectées par le COVID-19, et peut-être même renforcées.

Supermarché 1, prêt-à-porter 0

Tous les secteurs du commerce de détail ne sont pas égaux face au risque, avec des tendances similaires aux Pays-Bas et en Belgique. En tête : les branches essentielles et les branches qui ont (encore) peu de concurrence en ligne, telles que les supermarchés, les magasins d’alimentation, les opticiens, les pharmacies, les jardineries, les spécialistes des cuisines et des salles de bains, les magasins spécialistes du sommeil, les coiffeurs et les salons de beauté.

Les détaillants à risque sont ceux confrontés aux achats comparatifs, concentrés dans les grandes zones commerciales, dépendants des navetteurs ou des touristes ou ceux confrontés à la concurrence des fournisseurs en ligne : prêt-à-porter, horeca, magasins de sport, décoration d’intérieur, articles cadeaux.

Inévitablement, le nombre de magasins contraints de fermer sera plus élevé que jamais, estime Locatus. Les détaillants qui parviennent à survivre ont généralement une proposition distinctive, comme Action qui se développe rapidement à contre-courant. L’approche personnelle et un bon degré de satisfaction des clients sont également des facteurs de réussite. Une combinaison efficace entre le monde physique et le monde numérique est indispensable. Les services innovants sont un segment en pleine croissance : centres de fitness, salons de beauté et escape rooms, par exemple.