Incroyable mais vrai : depuis la crise du coronavirus, le nombre de locaux vacants a… diminué, pour la première fois depuis que Locatus a commencé à suivre ces chiffres il y a quatorze ans. Mais ce n’est pourtant pas nécessairement une bonne nouvelle, à en croire le chercheur.
Moins d’espaces vides
Jusqu’à présent, le taux de vacuité augmentait chaque année, faisant plus que doubler en 14 ans, passant de 5,1 % de locaux vacants en 2008 à 11,8 % de locaux vacants au début de 2021. Cette année, cependant, on observe une rupture de tendance frappante : pour la première fois, le nombre de locaux vacants au début de 2022 est inférieur à celui de l’année précédente. Le taux de vacuité est tombé à 11,6 %, ce qui représente 23 405 locaux commerciaux inutilisés.
Le taux de vacuité a également diminué l’année dernière en termes de surface, rapporte le bureau d’analyse. En pourcentage, le taux de vacuité est passé de 10,1 % en surface de vente au détail au début de 2021 à 9,8 % au début de 2022. En termes absolus, plus de 100 000 m² de moins de surfaces de vente au détail sont devenus vacants l’année dernière.
Le coup de pouce ne durera pas
C’est donc une bonne nouvelle, même s’il est trop tôt pour la célébrer. Malgré une (lente) reprise du nombre de visiteurs dans les centres, le nombre de passants est encore loin du niveau antérieur à la crise sanitaire. Locatus craint que l’aide de l’État aux entreprises commerciales n’entraîne la survie de magasins qui ne sont en réalité plus viables. L’aide gouvernementale arrivant à son terme, ces acteurs risquent de tomber d’ici 2022. Le fait que le nombre de magasins de mode en Belgique ait diminué moins fortement l’année dernière que les années précédentes semble le confirmer.
Le coronavirus a également modifié la consommation : le nombre d’épiceries de quartier et de magasins de bricolage a soudainement augmenté en 2021, après des années de déclin. Toutefois, cette croissance va-t-elle se poursuivre maintenant que les maisons ont été redécorées et que les gens ont retrouvé le chemin du restaurant et cuisinent moins eux-mêmes ?
Si la présence au bureau augmente également, le coup de pouce lié au télétravail pour les commerces locaux dans les petits villages et villes disparaîtra. Après tout, c’est surtout dans les zones commerciales de tailles petite et moyenne que les taux de vacuité ont le plus diminué. Dans les plus grands centres de Belgique, en revanche, les taux de vacuité ont continué à augmenter en 2021, tandis que les parcs de vente au détail et les magasins de périphérie ont également subi une légère baisse.
Les prix des loyers baissent enfin
Néanmoins, il existe également des signes positifs persistants. La crise du coronavirus a finalement fait baisser les loyers des biens immobiliers commerciaux, ce qui permet à certains détaillants de s’installer à nouveau dans les centres.
En outre, de nombreuses propriétés vacantes ont été réaffectées. Sur les près de 24 000 immeubles qui étaient vacants au 1er janvier 2021, près de 2 800 n’avaient plus de fonction de commerce de détail à la fin de l’année. Ils ont été démolis ou transformés en habitations ou en bureaux. La Belgique poursuit ainsi la tendance, déjà amorcée en 2020, de réduction de l’offre excédentaire en locaux commerciaux.
Les villes wallonnes doivent faire le ménage
C’est en Wallonie que le taux de vacuité a le plus diminué, passant de 13,7 % à 13,3 % en un an. En Flandre, il est passé de 10,9 % à 10,8 %. Un recul négligeable donc. À Bruxelles, le taux de vacuité a quant à lui augmenté : de 11,2 % à 11,4 %. Locatus note qu’il existe également de grandes disparités au sein de la Wallonie : Louvain-la-Neuve et Soignies, par exemple, ont « un centre bien rempli », tandis qu’à Verviers, Charleroi et Seraing, pas moins d’un local sur trois est vide. Locatus n’a pas communiqué de chiffres spécifiques par ville pour la Flandre et Bruxelles cette année.
Locatus souligne que la situation n’est pas due aux inondations de l’été dernier, aussi graves soient-elles : tous ces centres connaissent des taux de vacuité supérieurs à la moyenne depuis plus de dix ans. « Dans ces villes, l’offre commerciale va devoir être nettoyée en profondeur et il faudra trouver des moyens créatifs d’ajouter d’autres fonctions publiques au centre. Enfin, ces centres sont tout simplement trop grands », indique le rapport : « La transformation d’un centre n’est pas une chose aisée, mais dans un certain nombre de centres wallons, la situation est telle que ne rien faire n’est plus une option. »
